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Specialista
del cambio casa
Vendo prima
o compro prima?
Le 2 strade per cambiare la propria casa,
qual è quella giusta per te?
Vendere la vecchia casa per comprarne una nuova è un’esperienza che molte famiglie decidono di affrontare per cambiare in meglio la loro vita.
Ma, come tutte le rivoluzioni, può rivelarsi un cammino non così facile da percorrere.
Pianifica ogni tua mossa nei minimi dettagli prima di prendere qualsiasi iniziativa.
Te lo spiego subito!
Parti dalle tue esigenze per capire da dove iniziare quando devi vendere casa e acquistarne un’altra.
Un piano che si rispetti non può prescindere da un’analisi della tua situazione di partenza.
Solo facendo un quadro preciso delle tue attuali condizioni, infatti, puoi rilevare quante e quali possibilità hai di raggiungere gli obiettivi che ti sei prefissato.
1°Scenario
TROVARE PRIMA
LA CASA
DA ACQUISTARE
Trovare la nuova casa
Se ardi dal desiderio di cercare subito la nuova casa, hai il grosso vantaggio di poterlo fare senza fretta, dato che non hai il fiato sul collo di chi vuole comprare la tua.
Viceversa, quando la trovi, devi sbrigarti a scovare un acquirente per quella attuale, così da intascare quanto necessario per poterla pagare.
Se non sarai abbastanza svelto, rischi di vedere la casa dei tuoi sogni soffiata da qualcun altro.
Cerca solo di non firmare una proposta d’acquisto o, peggio ancora, di impegnarti stipulando un preliminare per il nuovo appartamento prima di liberarti del tuo.
Se lo fai e non rispetti i tempi previsti per la conclusione dell’affare, nel caso più fortunato perderai la caparra versata, nel più sfortunato sarai comunque costretto a concludere dal giudice.
Accetta, quindi, questo consiglio: non sottoscrivere nulla prima di aver la certezza di riuscire a vendere il vecchio alloggio.
Se proprio non vuoi rinunciare all’occasione della tua vita, assicurati almeno di avere la copertura finanziaria per gestire la proprietà di due immobili per un tempo che potrebbe non essere così breve come speri.
Ricorda, poi, che se non vendi entro un anno dall’acquisto, non puoi più godere dei benefici fiscali “prima casa”.
A questo danno aggiungi la beffa: diventi a tutti gli effetti proprietario di una “seconda casa”, sulla quale dovrai liquidare Imu e Tasi, oltre ad avere tariffe per le utenze maggiorate.
Hai abbastanza portafoglio per tutto questo?
Trovare a chi vendere casa
Vuoi essere cauto e preferisci innanzitutto mettere sul mercato la tua abitazione?
In questo caso ti assicuri tempo e tranquillità per elaborare la strategia vincente di vendita della casa.
Sappi anche che nessun compratore è disposto ad aspettare i tuoi comodi per chiudere la compravendita e così ti troveresti nella scomoda posizione di dover lasciare l’alloggio entro qualche settimana, senza ancora avere la prospettiva di quello nuovo.
Perciò, o hai la fortuna di avere qualche parente o amico che ti ospita e una cantina o garage dove parcheggiare temporaneamente le tue cose, oppure devi mettere da parte un certo gruzzolo per pagarti non si sa quanti giorni una casa in affitto o la permanenza in un albergo, più qualche altro soldino per stivare la mobilia in un magazzino.
Se sei single o vivi in coppia, può anche esserci un imprevisto sostenibile.
Ma ti sfido a vedere il lato simpatico della faccenda se hai animali o bambini…
2°Scenario
TROVARE PRIMA
CHI COMPRA LA TUA CASA
Vendere e comprare casa contestualmente
richiede un business plan
Business plan compravendita casa: tempi e prezzi
Come vedi nessuna delle due situazioni è idilliaca, ma non ci sono altre alternative.
In tutti i miei 25 anni di carriera ti posso assicurare che poche volte ho avuto il piacere di vedere traslochi sincronizzati alla perfezione.
Tieni presente che siete almeno tre i protagonisti di questa storia:
- tu che vendi e compri casa allo stesso tempo
- chi compra da te
- chi vende a te
Non è però scontato che ognuno di voi abbia una famiglia e che ciascuna sia seguita da notai, agenti immobiliari, banche e imprese diverse.
Inoltre, chi compra e chi vende potrebbe a sua volta essere coinvolto in altrettante trattative perché anch’egli è in procinto di cambiare casa.
Ora hai un’idea più chiara di quanto siano alte le probabilità che si verifichi qualche intoppo che fa crollare il castello?
Non ho modo di vedere la tua espressione attraverso lo schermo, ma sono certo che non sia il ritratto della serenità.
Ti do una pacca virtuale sulla spalla e ti capisco.
Ma voglio fare qualcosa di più: aiutarti ad inquadrare gli aspetti comuni con i quali, in qualsiasi dei due scenari deciderai di infilarti, ti troverai a confrontarti.
La sola maniera che hai di venir fuori dal labirinto di incognite che abbiamo appena visto è vestire i panni del “manager di casa” e strutturare un vero e proprio business plan immobiliare.
Questo studio di fattibilità, per essere efficace, deve prendere in esame i fattori chiave sui quali si regge l’operazione, cosicché tu possa stabilire quali attività intraprendere per raggiungere il tuo obiettivo e quali contromisure adottare se qualcosa va storto.
Vediamo, quindi, di individuare questi elementi chiave.
Il tempo
Devi essere in grado di calcolare con la maggior precisione possibile i tempi che ti serviranno per:
1. trovare la nuova casa
2. vendere quella attuale
Credo tu abbia notato che al primo punto non ho scritto “comprare”.
Come ti ho detto in precedenza, infatti, acquistare prima di rivendere si traduce in aumento rilevante dei costi.
Ciò non toglie che avere fin dall’inizio un’idea definita della disponibilità di mercato, della tipologia di appartamento che ti interessa (e ti puoi permettere) e della zona in cui è possibile reperirlo, accorci la seguente fase di acquisizione. Allo stesso modo, un’analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della richiesta, ti consentirà di capire quante settimane o mesi ci vorranno per trasformare in denaro il tuo alloggio.
In questa fase ti può essere di grande aiuto l’affiancamento di un’agenzia immobiliare di zona che, a differenza di una generica filiale di un grande franchising, ha una sensibilità molto più concreta del mercato locale.
Combinando i dati, riuscirai:
- a stabilire quanto tempo dovrà intercorrere fra un rogito e l’altro mantenendo costante la tua liquidità
- a non passare troppi giorni (meglio se nessuno) senza un tetto
- agevolare entrata e uscita dei tuoi interlocutori dalle loro abitazioni
I prezzi
Per quanto riguarda la vendita, fissa in partenza il prezzo “killer” e otterrai tre vantaggi:
- la tua casa sarà appetibile per i potenziali acquirenti
- non dovrai aspettare mesi per chiudere l’affare
- avrai il giusto guadagno senza essere obbligato a svendere
In merito alla casa che ti piacerebbe comprare, invece, tenta di inquadrare i prezzi medi di offerta per poter aver maggior capacità contrattuale quando sarai pronto a trattare.
Non basarti sui listini annuali pubblicati dai grandi portali di settore o dai vari borsini immobiliari, ma concentrati sul mercato attuale di zona.
Business plan compravendita casa:
spese, imposte e disponibilità finanziaria
Le spese aggiuntive
Purtroppo né vendita né acquisto hanno come unico elemento monetario l’importo dell’immobile.
Anzi, esistono una miriade di voci di spesa (più o meno consistenti) che non puoi tralasciare.
Ti faccio qualche esempio:
• costi per documentazione della casa: quando metti in vendita l’appartamento devi premunirti di atto di provenienza, autorizzazione edilizia, certificato di agibilità, planimetrie, visure, certificazione energetica, certificati degli impianti.
• provvigioni dell’agenzia:già prese singolarmente le due operazioni di compravendita sono complesse da affrontare da solo.
Per cui immaginati che inferno può essere
quando devi vendere casa e acquistarne un’altra allo stesso tempo.
Vuoi evitare brutte sorprese?
Fai le domande giuste all’agente prima di dargli l’incarico
e troverai quello più capace.
• onorari per gli atti notarili: conserva un bel malloppo anche per pagare il notaio. Potrebbe esserci un doppio esborso nel caso dovessi accendere un mutuo, dato che è richiesto un atto pubblico per la sua stipula. In ogni caso, devi provvedere al pagamento di quello per l’acquisto che, salvo diversi accordi, è sempre a carico di chi compra.
• spese per le ristrutturazioni degli immobili: nell’evenienza che la tua nuova dimora necessiti di una sistemata, non dimenticarti di tenere in considerazione anche questa spesa oltre che,
– mobili
– trasloco
-affitto o albergo in caso di trasferimento temporaneo
-assicurazioni
– perizie
– istruttorie di mutuo
– varie ed eventuali
(non voglio scoraggiarti con un elenco troppo lungo)
Come comprare
e vendere casa contemporaneamente riducendo
al minimo i problemi
Bene, ti senti pronto a combattere questa doppia crociata da solo?
Sono sicuro che “sì” non sia la risposta che ti venga più facile pronunciare in questo momento.
Vendere casa per acquistarne una nuova è un vero e proprio lavoro, che richiede abilità in diversi ambiti ed una gigantesca capacità organizzativa.
Commettere degli sbagli mette a repentaglio troppe cose importanti:
• il tuo portafoglio
• la tua proprietà
• il tuo tempo
• la tua salute
e, soprattutto, il benessere della tua famiglia
Vuoi realizzare il tuo sogno e cambiare casa
nella massima sicurezza e con minor fatica?
Allora affidati a chi
le compravendite le gestisce quotidianamente da anni.
Della Rocca Immobiliare può essere l’agenzia giusta per te!
Il fatto che te lo stia dicendo io
ti sembra un tantino parziale?
Ti invito a leggere le recensioni
di chi ha gia vissuto l’esperienza del cambio casa con noi
e che hanno già avuto modo di far diventare realtà i loro desideri immobiliari
e,
se non sarai ancora convinto, contattami pure
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